九江市房地产市场新政：购房优惠券、房票安置、以旧换新，助力市场良性循环

元描述： 九江市发布26条房地产新政，包括购房优惠券、房票安置、以旧换新等，旨在促进市场良性循环，稳定市场预期。

引言： 2024年，中国房地产市场经历了一段波折，九江市也不例外。为了应对市场变化，稳定市场预期，激发市场活力，九江市政府于7月29日发布了《关于进一步促进九江市房地产市场良性循环和平稳健康发展的若干措施》，涵盖了“购房优惠券”补贴政策、“房票”安置政策、支持城市住房“以旧换新”、落实交易税费优惠政策、加强住房信贷支持等26条措施，旨在推动九江市房地产市场良性循环，促进市场平稳健康发展。

九江市房地产新政：26条措施，重磅出击

九江市的这份新政可谓是“重磅出击”，涵盖了购房者、开发商、金融机构、政府等各方利益相关者，并针对性地出台了相应的措施，展现出九江市政府对于稳定房地产市场的决心。

## 购房优惠券：刺激需求，减轻负担

九江市首次推出“购房优惠券”补贴政策，可谓是新政的亮点之一。简单来说，就是对在中心城区购买新建商品住房的个人，发放购房优惠券，面额为合同约定的所购商品住房总价款的10%，由政府和房地产开发企业各承担5%。

这个政策可谓是“一石二鸟”：

  • 对于购房者来说，直接减轻了购房负担，降低了购房门槛，有效刺激了购房需求。

  • 对于房地产开发企业来说，可以提高销售量，加快去库存速度，促进资金回笼。

## 房票安置：创新思路，助力棚改

九江市还推出了“房票”安置政策，这也是一个创新性的举措。简单来说，就是对于城镇开发边界范围内需进行棚改的房屋，不再采取实物安置的方式，而是发放“房票”给被征收人，让他们通过房票购买新建商品房。

“房票”政策的优势在于：

  • 避免了实物安置带来的拆迁成本高、安置效率低等问题，提高了棚改效率。

  • 赋予了被征收人更大的选择权，可以根据自身需求选择合适的房源，提高了居住满意度。

  • 有利于盘活存量房市场，缓解房地产市场供需矛盾。

## 以旧换新：盘活存量，促进循环

九江市还鼓励房地产开发企业、房地产经纪机构、购房者三方联动，通过市场化交易模式实现城市住房“以旧换新”。简单来说，就是鼓励居民将老旧住房出售给开发商，并用获得的资金购买新房，从而实现“以旧换新”。

“以旧换新”政策的优势在于：

  • 盘活了存量房市场，促进房屋循环利用，缓解市场供需矛盾。

  • 为居民提供了更便捷的住房置换方式，满足了居民对改善居住条件的需求。

  • 有助于提升城市面貌，促进城市更新。

## 其他利好政策：多管齐下，支持市场

除了上述三个主要措施之外，九江市还推出了其他一系列利好政策，包括：

  • 落实交易税费优惠政策： 比如对居民个人换购住房个人所得税进行政策支持，打通房产置换链条。

  • 加强住房信贷支持： 比如下调商业性个人住房贷款最低首付款比例，取消利率下限，提前释放存量房贷款保证金，支持保交房项目建设。

  • 进一步优化住房公积金政策： 比如下调住房公积金贷款利率，提高住房公积金最高贷款额度，实行“既提又贷”公积金政策，扩大异地缴存互认互贷合作范围，推进灵活就业人群参加住房公积金制度。

  • 优化个人住房贷款中住房套数认定标准： 比如仅以拟购房所在地不动产登记机构查询的居民家庭在当地已购商品住房总套数为核算依据，农村宅基地自建房不计入住房套数。

  • 全面落实城市房地产融资协调机制： 比如建立融资“白名单”项目“推送－反馈”工作闭环和贷款“发放－使用－偿还”管理闭环机制，落实“存贷挂钩”机制。

  • 进一步优化预售资金管理： 比如压缩审核时间，允许因出现延期交付风险的项目，经辖区政府核实确认，并承诺确保完成该项目保交房任务的，允许采用“点对点”方式应急使用重点监管资金。

  • 支持房地产交易“减负”： 比如全面落实存量房“带押过户”，简化抵押存量房交易程序，引导房地产经纪机构“提质降佣”，合理降低销售环节成本。

  • 稳妥处置“工抵房”“法拍房”： 比如允许保交房项目预售监管资金未到账的“工抵房”进行合同网签备案，加强对“法拍房”的起拍价管控。

  • 加快商品住房去库存： 比如鼓励房地产企业开展住房团购活动，优先利用收购已建成存量商品住房作为保障房的政策，各级机关、医院、中高等院校、国有企业等各类机关企事业单位，原则上不再新开工建设干部职工宿舍、周转房、人才房等。

  • 支持商业库存去化： 比如允许已出让的商业、商住或可兼容商业性质的用地，在满足土地出让合同及招商协议的前提下，确需设置服务型公寓产品的，由建设单位依法按程序报自然资源部门批准。

  • 支持商品房现房销售： 比如中心城区2024年8月1日至12月31日期间签订商品住房现售合同且完成契税缴纳的个人，可享受100%购房契税补贴优惠。

  • 优化调整学位准入政策： 比如加快拟出让土地和新建住房项目比较集中区域义务教育阶段学校规划建设，完善教育配套资源，支持购房人凭经网签备案的新建商品房买卖合同直接办理落户，并在学区有空余学位情况下安排就近入学。

  • 积极发展高品质住宅： 比如持在详细规划编制中，将近郊区，中心城区临江、临湖、近山等生态环境优美以及公共服务和基础设施配套较好的区域作为优质住房重点建设片区，参照《江西省商品住宅品质提升设计指引（试行）》有关规范，落实绿色、低碳、智能、安全理念，优化设计，提高建筑品质。

  • 优化新增房地产用地供应节奏： 比如根据市场需求及时优化住宅用地和商业服务业用地的规模、布局和结构，完善对应商品房去化周期、房地产用地存量的房地产用地供应调节机制，合理控制新增房地产用地供应。

  • 稳妥处置闲置存量土地： 比如落实国家有关部门关于妥善处置闲置存量土地的政策规定，对2024年3月31日之前供应，目前尚未开工以及已开工未竣工的房地产用地，由市、县人民政府建立处置闲置存量土地项目清单，向省级自然资源主管部门报备后妥善处置。

  • 支持房地产项目分期开发建设和土地分割处置： 比如制定支持房地产项目分期开发建设的政策，明确分期办理规划许可审批手续、分期进行规划核实等措施，对于因规划调整、企业经营困难或破产造成无法全部开发利用的土地，由开发企业提出申请，经市、县人民政府批准，可按规定分割宗地。

  • 允许合理调整存量房地产项目用地规划条件： 比如自本文件印发之日至2027年12月31日，对存量房地产项目用地，确需调整规划条件的，依据国土空间总体规划，完成所在片区公共服务设施容量评估、交通影响评价等可行性研究，在确保安全、公正、不妨碍相邻关系基础上，按程序依托国土空间规划“一张图”予以调整。

  • 合理降低开发成本： 比如优化出台房地产开发项目装配式建筑计算规则及绿色建筑执行标准，通过出让方式新取得建设用地使用权的商品房开发项目，用于生活公共配套独立设置的水泵房、垃圾收集屋（房）、配电室（开闭所）、门卫、5G通信机房以及土地出让合同约定应无偿移交政府的配套设施［幼儿园、托儿所、养老用房（老年人日间照料中心）、社区用房、社区卫生服务用房、小型垃圾转运站、公共厕所等］，其建筑面积不计入项目总计容建筑面积。

  • 统筹配建居住服务设施： 比如土地出让前，对拟出让地块周边城市居住区配套设施应按照《九江市城市居住区配套设施管理条例》和《九江市城镇社区配套设施设置指南》要求合理布局，除控制性详细规划和经相关行业主管部门批准的专项规划规定的外，原则上不再重复布置。

  • 加快解决存量商品住房登记历史遗留问题： 比如落实属地政府主体责任，充分发挥各级工作专班机制的作用，加快解决已交付商品住宅项目各类影响办证的问题，对未竣工验收、未规划核实、土地被抵押、涉及查封、房地产企业欠缴税费等导致办证难的各种情形，实行分类施策，开展集中攻坚，补充完善相关手续，办理登记发证。

  • 持续规范房地产市场秩序： 比如持续加强房地产销售市场、二手房市场、中介机构及从业人员的管理，严肃查处虚假宣传、虚假交易等违法违规行为，净化市场环境，维护群众合法权益。

  • 营造良好舆论氛围： 比如加大房地产市场政策宣传力度，正面引导住房消费，稳定市场预期。引导房地产开发企业主动应对市场变化，采取积极有效的措施，促进市场交易，增强市场信心，形成促进房地产市场平稳健康发展的舆论氛围。

## 九江市房地产市场新政：利好与挑战并存

九江市房地产新政的出台，无疑是给九江市房地产市场注入了新的活力，也为市场发展带来了新的机遇。但是，也需要注意的是，这些政策的实施还需要各方共同努力，才能取得良好的效果。

## 常见问题解答

1. 九江市“购房优惠券”政策的具体实施细则是什么？

九江市政府将在近期发布“购房优惠券”政策的具体实施细则，包括申请条件、使用范围、兑现方式等，敬请关注官方公告。

2. 九江市“房票”政策的购房奖励如何计算？

“房票”购房奖励最高为该房票房屋货币补偿款的20%，以开具房票时间至购房时间（商品房合同备案时间）分阶段递减，超过12个月购房不再享受。

3. 九江市“以旧换新”政策的具体操作流程是什么？

购房者可以通过房地产经纪机构或开发商进行“以旧换新”操作，具体流程由各方协商确定，并根据实际情况进行办理房屋网签备案、不动产登记和纳税服务等手续。

4. 九江市房地产新政对购房者有哪些利好？

九江市房地产新政对购房者来说，最主要的利好是降低了购房门槛，减轻了购房负担，提供了更多选择机会，并享受到税费优惠和信贷支持等政策。

5. 九江市房地产新政对开发商有哪些利好？

九江市房地产新政对开发商来说，最主要的利好是帮助他们加快去库存速度，促进资金回笼，并获得政府的金融支持和土地供应调节等政策。

6. 九江市房地产新政的未来展望？

九江市房地产新政的实施，将有利于改善九江市房地产市场供需关系，促进市场良性循环，稳定市场预期，最终实现房地产市场健康发展。

## 结论

九江市房地产新政的出台，体现了政府对于房地产市场健康发展的重视，也为市场发展带来了新的机遇。相信在各方共同努力下，九江市房地产市场将迎来更加美好的未来。